Đi săn đất nền đô thị
Hàng loạt quy định mới tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025. Luật này đã quy định về phân lô bán nền theo hướng chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành được dư luận, đặc biệt là giới buôn đất quan tâm.
Cụ thể, quy định mới sẽ ngăn chặn phân lô bán nền tại các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, về lâu dài quy định siết phân lô bán nền sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch, bền vững hơn. Tuy nhiên, thị trường sẽ có những biến động lớn sau khi Luật mới có hiệu lực vào đầu năm 2025.
Các dự án mới sẽ khó được duyệt hơn. Bên cạnh đó, các dự án đất nền phân lô ở đô thị loại II, III đã triển khai vẫn chuyển nhượng bình thường, thậm chí có thể được hưởng lợi về giá. Quan hệ cung cầu làm giá các sản phẩm này tăng chứ khó giảm.
Một góc Hà Nội nhìn từ trên cao với nhà phố dày đặc (Ảnh: Hà Phong).
Đón “sóng” chính sách mới này, không ít nhà đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm buôn đất cũng bắt đầu tìm kiếm đất nền tại những khu vực cấm phân lô bán nền theo quy định mới. Đặc biệt, trong bối cảnh này, thị trường đất nền đang có dấu hiệu chững, có nơi giảm giá sâu và cắt lỗ.
Anh Nguyễn Văn Khánh – một nhà đầu tư nhà đất ở Hà Nội – cho rằng, thị trường đất nền trong thời gian tới sẽ đặc biệt khan hiếm ở đô thị không được phân lô bán nền. Rõ ràng, khi nguồn cung khan hiếm thì sản phẩm này sẽ có nhiều cơ hội tăng giá.
“Trước đó, nhà đầu tư chúng tôi hướng tới những lô đất nền lớn ven đô, nhằm mục đích phân lô bán nền. Nhưng với quy định mới sắp tới, nhiều nhà đầu tư sẽ săn tìm các lô đất nền ở khu nhà ở, khu đấu giá, khu tái định cư đã có sổ ở khu vực quận trung tâm”, anh Khánh nói và nhận định, những lô đất nền đã hiện hữu, đầy đủ pháp lý sẽ có khả năng tăng giá nhanh trong thời gian tới.
Tuy nhiên, theo anh Khánh, dù nhìn thấy khả năng tăng giá cao, tuy nhiên không phải nhà đầu tư nào cũng mua được sản phẩm đất nền này. Bởi, giá những lô đất nền đủ pháp lý tại một số quận trung tâm của Hà Nội đang có giá cao.
Với kinh nghiệm đầu tư nhà đất hơn 20 năm qua, ông Trần Văn Huy, ở quận Thanh Xuân (Hà Nội) nhận định, thị trường đất nền tại các khu vực không được phân lô bán nền theo quy định mới sẽ có nhiều biến động theo xu hướng tăng giá. Nguyên nhân thấy rõ nhất là do nguồn cung sản phẩm bất động sản này sẽ rơi vào tình trạng khan hiếm.
“Giá đất nền phân lô có dấu hiệu giảm sau thời gian “sốt đất”, nhưng vẫn còn cao. Trên thị trường chỉ có số ít lô đất nền giảm giá, bán cắt lỗ do chủ đất gặp áp lực về tài chính và có vị trí không đẹp”, anh Khánh nói.
Vẫn cần tính dài hạn
Theo chuyên gia của trang thông tin Batdongsan.com.vn, trong bối cảnh thị trường địa ốc trải qua một năm đầy thử thách, nhu cầu sở hữu bất động sản của người dân vẫn luôn hiện hữu. Xét về các phân khúc, đất nền là loại hình được người mua tiềm năng hướng đến nhiều nhất (chiếm 33%), tiếp theo là nhà riêng (chiếm 26%) và chung cư (chiếm 24%).
Lý giải cho xu hướng dẫn đầu này của đất nền, Giám đốc chiến lược Lê Bảo Long của trang thông tin trên cho hay, người tiêu dùng rất kỳ vọng vào đất nền. Với tầm giá thấp là có thể sở hữu nên loại hình này vẫn luôn thu hút sự quan tâm từ nhà đầu tư.
Một dự án nhà ở từng được phép phân lô bán nền ở quận Hoàng Mai (Ảnh minh họa: Hà Phong).
Người dân có xu hướng cứ có tiền thừa, thấy diễn biến thị trường tốt lên một chút là đi đầu tư bất động sản. Loại hình đầu tiên nghĩ tới là đất và quan niệm đất là loại hình có tỷ suất lợi nhuận rất tốt, rất cao.
Trên thực tế, các sản phẩm đất nền dễ mua bán hơn so với những loại hình bất động sản khác. Mức giá nhà riêng là khoảng 7-12 tỷ đồng nhưng với đất nền thì người mua có thể chỉ cần với tầm giá 3-5 tỷ đồng là đã mua được.
Theo nhiều chuyên gia bất động sản, đến nay thị trường bất động sản đã ghi nhận có sự hồi phục, nhưng vẫn còn ở mức thấp.
Tuy nhiên, nếu muốn đầu tư vào đất nền thời điểm này, vấn đề quan trọng nhất là nhà đầu tư phải xem xét khả năng tài chính vì đây không còn là thời của nhà đầu tư lướt sóng. Cùng với đó, người đầu tư nên lựa chọn những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực.
“Thị trường cần thêm thời gian để phục hồi, tôi cho rằng đây là giai đoạn mà những nhà đầu tư không sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính sẽ đi mua nhiều hơn. Nhà đầu tư đất nền lúc này phải xác định trung và dài hạn”, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, khuyến cáo.